Calculadora de la Regla 28/36

Calcula la asequibilidad de hipoteca usando la regla 28/36 para determinar tus costos máximos de vivienda y ratios de deuda a ingresos.

La regla 28/36 es una guía de préstamos hipotecarios que ayuda a determinar cuánta casa puedes pagar. La regla del 28% limita los costos de vivienda al 28% del ingreso bruto, mientras que la regla del 36% limita los pagos totales de deuda al 36% del ingreso bruto.

Ejemplos

Haz clic en cualquier ejemplo para cargarlo en la calculadora.

Comprador de Casa por Primera Vez

first_time

Escenario típico para un comprador de casa por primera vez con ingreso moderado y algo de deuda existente.

Ingreso: $4500

Deuda: $600

Impuestos: $3000

Seguro: $1200

Tasa: 6.5%

Plazo: 30 años

Escenario de Mejora de Casa

upgrade

Propietario establecido buscando mejorar con mayor ingreso y deuda mínima.

Ingreso: $8000

Deuda: $400

Impuestos: $6000

Seguro: $1800

HOA: $300

Tasa: 6%

Plazo: 30 años

Enfoque Conservador

conservative

Prestatario conservador con alto ingreso y baja deuda buscando máxima asequibilidad.

Ingreso: $12000

Deuda: $800

Impuestos: $8000

Seguro: $2400

HOA: $500

Tasa: 5.5%

Plazo: 15 años

Escenario de Presupuesto Ajustado

tight_budget

Prestatario con ingreso limitado y algo de deuda trabajando dentro de restricciones estrictas de presupuesto.

Ingreso: $3500

Deuda: $500

Impuestos: $2400

Seguro: $900

Tasa: 7%

Plazo: 30 años

Otros Títulos
Entendiendo la Calculadora de la Regla 28/36: Una Guía Completa
Domina los fundamentos de la evaluación de asequibilidad hipotecaria. Aprende cómo funciona la regla 28/36, cuándo aplicarla y cómo usarla efectivamente para calificación hipotecaria y decisiones de compra de casa.

¿Qué es la Regla 28/36?

  • Concepto Central y Definición
  • Antecedentes Históricos
  • Adopción de Estándares de la Industria
La regla 28/36 es una guía fundamental de préstamos hipotecarios que ayuda a prestamistas y prestatarios a determinar cuánta casa pueden pagar basándose en sus ingresos y obligaciones de deuda existentes. Esta regla consiste en dos ratios clave: el ratio front-end (28%) y el ratio back-end (36%). El ratio front-end limita los gastos relacionados con la vivienda al 28% del ingreso bruto mensual, mientras que el ratio back-end limita los pagos totales de deuda al 36% del ingreso bruto mensual. Estos ratios sirven como estándares de la industria que la mayoría de prestamistas convencionales usan para evaluar la calificación hipotecaria y determinar montos máximos de préstamo.
El Ratio Front-End del 28% Explicado
La regla del 28% (ratio front-end) aborda específicamente la asequibilidad de vivienda limitando todos los gastos relacionados con la vivienda al 28% del ingreso bruto mensual. Esto incluye el pago de principal e intereses de la hipoteca, impuestos de propiedad, seguro de propietarios y cualquier cuota de asociación de propietarios (HOA). Por ejemplo, si tu ingreso bruto mensual es $5,000, tus costos totales de vivienda no deben exceder $1,400 por mes ($5,000 × 0.28). Este ratio asegura que los prestatarios tengan suficiente ingreso restante para otros gastos esenciales como comida, transporte, servicios públicos y ahorros después de pagar por la vivienda.
El Ratio Back-End del 36% Explicado
La regla del 36% (ratio back-end) proporciona una vista más amplia de la gestión de deuda limitando los pagos totales de deuda al 36% del ingreso bruto mensual. Esto incluye todos los costos de vivienda más otras obligaciones de deuda como pagos de tarjetas de crédito, préstamos de auto, préstamos estudiantiles, préstamos personales y cualquier otro pago mensual de deuda. Usando el mismo ejemplo de $5,000 de ingreso mensual, los pagos totales de deuda no deben exceder $1,800 por mes ($5,000 × 0.36). Este ratio ayuda a los prestamistas a evaluar la carga total de deuda del prestatario y su capacidad para manejar múltiples obligaciones financieras.
Evolución y Adopción de la Industria
La regla 28/36 surgió de décadas de experiencia en préstamos hipotecarios y análisis financiero. Los prestamistas descubrieron que los prestatarios que excedían estos ratios tenían significativamente más probabilidades de experimentar dificultades de pago, incumplimientos o ejecuciones hipotecarias. La regla ganó adopción generalizada en las décadas de 1980 y 1990 cuando los mercados hipotecarios se volvieron más estandarizados y los prestamistas buscaron métodos confiables de evaluación de riesgo. Hoy, se considera un principio fundamental en préstamos hipotecarios, aunque algunos prestamistas pueden permitir ratios ligeramente más altos (hasta 43%) para prestatarios calificados con excelentes puntajes de crédito y pagos iniciales sustanciales.

Ratios Clave Explicados:

  • Ratio Front-End: Los costos de vivienda no deben exceder el 28% del ingreso bruto mensual
  • Ratio Back-End: Los pagos totales de deuda no deben exceder el 36% del ingreso bruto mensual
  • Costos de Vivienda Incluyen: Pago de hipoteca, impuestos de propiedad, seguro y cuotas de HOA
  • Deuda Total Incluye: Todos los costos de vivienda más tarjetas de crédito, préstamos de auto, préstamos estudiantiles, etc.

Guía Paso a Paso para Usar la Calculadora de la Regla 28/36

  • Recopilación y Preparación de Datos
  • Metodología de Entrada
  • Interpretación de Resultados y Acción
Maximizar el valor de la Calculadora de la Regla 28/36 requiere recopilación precisa de datos, metodología de entrada apropiada e interpretación reflexiva de resultados. Sigue este enfoque integral para asegurar que tu evaluación de asequibilidad hipotecaria proporcione orientación confiable para tus decisiones de compra de casa.
1. Recopila Información Precisa de Ingresos y Deuda
Comienza recopilando información financiera integral. Para el ingreso bruto mensual, incluye todas las fuentes de ingreso regulares: salario, bonificaciones, comisiones, ingresos por alquiler, pensión alimenticia, manutención infantil y otros ingresos recurrentes. Sé conservador en tus estimaciones y no incluyas fuentes de ingreso irregulares o inciertas. Para los pagos mensuales de deuda, incluye todas las obligaciones de deuda recurrentes: pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos de auto, préstamos estudiantiles, préstamos personales y cualquier otro pago mensual de deuda. No incluyas servicios públicos, comestibles u otros gastos de vida—solo pagos reales de deuda.
2. Investiga Costos Específicos de la Propiedad
Los impuestos de propiedad y el seguro de propietarios varían significativamente según la ubicación y el valor de la propiedad. Investiga los impuestos de propiedad reales para casas en tu área objetivo consultando sitios web de evaluadores del condado o consultando con agentes inmobiliarios. Para el seguro de propietarios, obtén cotizaciones de múltiples proveedores de seguros basadas en valores típicos de casas en tu vecindario deseado. Si consideras una propiedad con cuotas de HOA, obtén el monto real de la cuota mensual de la asociación de propietarios o del agente de listado.
3. Ingresa Datos con Precisión
Ingresa tu ingreso bruto mensual con precisión—esta es la base para todos los cálculos. Ingresa tus pagos totales mensuales de deuda, asegurándote de incluir todas las obligaciones de deuda recurrentes. Ingresa los costos anuales de impuestos de propiedad y seguro, que la calculadora convertirá a montos mensuales. Si aplica, incluye las cuotas mensuales de HOA. Ingresa tu tasa de interés esperada basada en las condiciones actuales del mercado y tu perfil de crédito. Selecciona tu plazo de préstamo deseado (típicamente 15, 20 o 30 años).
4. Analiza Resultados en Contexto
Revisa tus resultados contra ambas reglas del 28% y 36%. El pago máximo de vivienda muestra lo que puedes pagar bajo la regla del 28%, mientras que el pago máximo total de deuda muestra tu límite bajo la regla del 36%. El pago máximo de hipoteca es el menor de estos dos límites menos otros costos de vivienda. Usa el precio máximo de la casa como punto de partida para tu búsqueda de casa, pero considera factores adicionales como requisitos de pago inicial, costos de cierre y mantenimiento de fondo de emergencia.

Desglose Típico de Costos de Vivienda:

  • Principal e Intereses: 70-80% de los costos totales de vivienda
  • Impuestos de Propiedad: 15-25% de los costos totales de vivienda
  • Seguro de Propietarios: 5-10% de los costos totales de vivienda
  • Cuotas de HOA (si aplica): 5-15% de los costos totales de vivienda

Aplicaciones del Mundo Real y Calificación Hipotecaria

  • Requisitos y Estándares de Prestamistas
  • Diferentes Tipos de Préstamos y Programas
  • Condiciones del Mercado y Flexibilidad
La regla 28/36 sirve como un marco fundamental para la calificación hipotecaria en varios escenarios de préstamos, pero su aplicación varía dependiendo del tipo de préstamo, perfil del prestatario y condiciones del mercado. Entender estas variaciones ayuda a los prestatarios a navegar el proceso hipotecario más efectivamente.
Estándares de Préstamos Convencionales
Los préstamos convencionales típicamente se adhieren estrictamente a la regla 28/36, con alguna flexibilidad para prestatarios con excelentes puntajes de crédito (720+) y pagos iniciales sustanciales (20% o más). Los prestamistas pueden permitir ratios hasta 30% para front-end y 38% para back-end para prestatarios altamente calificados. Sin embargo, exceder estos ratios a menudo resulta en tasas de interés más altas, requisitos de seguro hipotecario privado o denegación del préstamo. Los prestamistas convencionales también consideran factores adicionales como puntaje de crédito, historial de empleo y reservas de efectivo al evaluar aplicaciones.
Programas de Préstamos Respaldados por el Gobierno
Los préstamos FHA a menudo permiten ratios más altos—hasta 31% para front-end y 43% para back-end—haciéndolos más accesibles para compradores de casa por primera vez y prestatarios con puntajes de crédito más bajos. Los préstamos VA para veteranos y miembros del servicio pueden permitir ratios aún más altos, a veces hasta 41% para front-end y 50% para back-end, dependiendo de los requisitos de ingreso residual. Los préstamos USDA para propiedades rurales también ofrecen flexibilidad pero requieren cumplir límites de ingreso para el área específica.
Condiciones del Mercado y Flexibilidad del Prestamista
Durante mercados competitivos con alta demanda, los prestamistas pueden ser más flexibles con los requisitos de ratio para capturar negocio. Por el contrario, durante incertidumbre económica o correcciones del mercado inmobiliario, los prestamistas pueden endurecer los estándares y requerir ratios más bajos. Algunos prestamistas ofrecen programas especiales para tipos específicos de prestatarios (doctores, abogados, individuos autónomos) que pueden permitir ratios más altos basados en estabilidad de ingresos y potencial de crecimiento.

Requisitos de Ratio por Tipo de Préstamo:

  • Préstamos Convencionales: 28% front-end, 36% back-end (estándar)
  • Préstamos FHA: 31% front-end, 43% back-end (más flexibles)
  • Préstamos VA: 41% front-end, 50% back-end (beneficios para veteranos)
  • Préstamos USDA: 29% front-end, 41% back-end (propiedades rurales)

Conceptos Erróneos Comunes y Mejores Prácticas

  • Mito vs Realidad en Asequibilidad Hipotecaria
  • Estrategias de Gestión de Riesgo
  • Planificación Financiera a Largo Plazo
La planificación hipotecaria efectiva requiere entender conceptos erróneos comunes e implementar mejores prácticas que equilibren los objetivos de propiedad de casa con la estabilidad financiera a largo plazo.
Mito: Máxima Asequibilidad Equivale a Compra Óptima
Muchos prestatarios asumen que si califican para cierto monto de préstamo, deben comprar una casa a ese precio máximo. Realidad: La máxima asequibilidad representa el límite superior de lo que los prestamistas aprobarán, no necesariamente lo que es financieramente prudente. Comprar al máximo de asequibilidad deja poco margen para gastos inesperados, fluctuaciones de ingresos o cambios de estilo de vida. Los expertos financieros recomiendan mantener los costos de vivienda por debajo del 25% del ingreso bruto para mejor flexibilidad financiera y mantenimiento de fondo de emergencia.
Gestión de Riesgo y Planificación de Emergencia
La propiedad de casa exitosa requiere planificación más allá de la compra inicial. Mantén un fondo de emergencia cubriendo 3-6 meses de gastos, incluyendo pagos de hipoteca. Considera el impacto de posibles cambios de ingresos, como pérdida de trabajo, reducción de horas o transiciones de carrera. Factoriza los costos de mantenimiento, que típicamente varían del 1-4% del valor de la casa anualmente. Planifica para aumentos de impuestos de propiedad, que a menudo ocurren cuando los valores de las casas se aprecian o las tasas de impuestos locales cambian.
Integración Financiera a Largo Plazo
Las decisiones hipotecarias deben integrarse con objetivos más amplios de planificación financiera. Considera cómo la propiedad de casa afecta los ahorros para jubilación, estrategias de inversión y otros objetivos financieros. Factoriza las oportunidades potenciales de refinanciamiento y el impacto de los cambios en las tasas de interés en la asequibilidad futura. Planifica para la eventual venta de casa o reducción de tamaño como parte de la planificación de jubilación. La revisión regular de términos hipotecarios y condiciones del mercado ayuda a optimizar resultados financieros a largo plazo.

Pautas de Mejores Prácticas:

  • Enfoque Conservador: Mantén los costos de vivienda por debajo del 25% del ingreso bruto
  • Fondo de Emergencia: Mantén 3-6 meses de gastos incluyendo hipoteca
  • Presupuesto de Mantenimiento: Planifica 1-4% del valor de la casa anualmente para reparaciones
  • Revisión Regular: Reevalúa la asequibilidad cuando cambien los ingresos o gastos

Derivación Matemática y Cálculos Avanzados

  • Fórmula de Pago Hipotecario
  • Cálculos de Ratio y Variaciones
  • Estrategias de Optimización de Asequibilidad
Entender los fundamentos matemáticos de los cálculos de la regla 28/36 proporciona conocimientos más profundos sobre cómo diferentes factores afectan la asequibilidad hipotecaria y la calificación.
Derivación de la Fórmula de Pago Hipotecario
La calculadora usa la fórmula estándar de pago hipotecario: M = P[r(1+r)^n]/[(1+r)^n-1], donde M es el pago mensual, P es el monto principal del préstamo, r es la tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12), y n es el número total de pagos (años × 12). Esta fórmula asegura que el valor presente de todos los pagos mensuales iguale el monto del préstamo, contabilizando el interés compuesto durante el plazo del préstamo. La fórmula puede reorganizarse para resolver el monto máximo del préstamo dado un pago mensual objetivo.
Cálculos de Ratio 28/36 y Variaciones
Ratio Front-End = (Costos Totales de Vivienda ÷ Ingreso Bruto Mensual) × 100. Los Costos Totales de Vivienda incluyen principal e intereses, impuestos de propiedad, seguro de propietarios y cuotas de HOA. Ratio Back-End = (Pagos Totales de Deuda ÷ Ingreso Bruto Mensual) × 100. Los Pagos Totales de Deuda incluyen todos los costos de vivienda más otras obligaciones de deuda. Estos ratios típicamente se expresan como porcentajes y se comparan contra los umbrales del 28% y 36%. Algunos prestamistas usan ratios ligeramente diferentes o factores de calificación adicionales basados en el perfil del prestatario y tipo de préstamo.
Optimización de Asequibilidad y Compensaciones
Los prestatarios pueden optimizar la asequibilidad a través de varias estrategias. Aumentar el pago inicial reduce el monto del préstamo y los pagos mensuales, potencialmente permitiendo la compra de una casa más cara dentro de los límites de ratio. Elegir un plazo de préstamo más largo (30 años vs 15 años) reduce los pagos mensuales pero aumenta los costos totales de interés. Mejorar el puntaje de crédito puede calificar para tasas de interés más bajas, reduciendo los pagos mensuales y aumentando la asequibilidad. Pagar deuda existente reduce el ratio back-end y aumenta el ingreso disponible para costos de vivienda.

Ejemplos de Cálculo:

  • Ingreso Mensual $5,000: Costos máximos de vivienda $1,400 (28%), Deuda total máxima $1,800 (36%)
  • Ingreso Mensual $8,000: Costos máximos de vivienda $2,240 (28%), Deuda total máxima $2,880 (36%)
  • Impacto del Pago Inicial: 20% de pago inicial reduce el pago mensual aproximadamente 20%
  • Impacto de la Tasa de Interés: 1% de aumento en la tasa reduce la asequibilidad aproximadamente 10-12%